答：房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)業務的模式有貸(dai)款融(rong)資(zi)模式、股權(quan)(quan)投(tou)資(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)模式、財產(chan)收(shou)益權(quan)(quan)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)融(rong)資(zi)模式（包括股權(quan)(quan)收(shou)益權(quan)(quan)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)、資(zi)產(chan)收(shou)益權(quan)(quan)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)、應收(shou)賬款債權(quan)(quan)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)等），另外還(huan)有創新型的業務模式，如基金化(hua)房(fang)地產(chan)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)和房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)信(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)基金（REITs）。
答：信(xin)(xin)托消費者可以(yi)從四個(ge)方面(mian)來(lai)考察房地產信(xin)(xin)托產品中的(de)(de)融資(zi)主體(ti)(ti)：一是信(xin)(xin)用(yong)(yong)評級(ji)。全(quan)國排(pai)(pai)名百強(qiang)的(de)(de)房地產企業(ye)(ye)大部(bu)分都(dou)有(you)信(xin)(xin)用(yong)(yong)評級(ji)，評級(ji)越(yue)高(gao)(gao)說明其(qi)(qi)公司(si)信(xin)(xin)用(yong)(yong)越(yue)好(hao)，安全(quan)性(xing)(xing)越(yue)高(gao)(gao)；二(er)是行業(ye)(ye)排(pai)(pai)名。在房地產行業(ye)(ye)普(pu)遍運(yun)用(yong)(yong)的(de)(de)行業(ye)(ye)排(pai)(pai)名是根據(ju)年度(du)銷售(shou)金(jin)額(e)來(lai)進行排(pai)(pai)名，通常銷售(shou)額(e)越(yue)大的(de)(de)公司(si)，綜合能力越(yue)強(qiang)，市場認(ren)可度(du)越(yue)高(gao)(gao)，銷售(shou)回款越(yue)快，流(liu)動性(xing)(xing)較好(hao)，還(huan)款能力越(yue)強(qiang)；三是流(liu)動性(xing)(xing)分析。流(liu)動性(xing)(xing)越(yue)強(qiang)說明其(qi)(qi)公司(si)的(de)(de)流(liu)動資(zi)金(jin)充足，還(huan)款能力強(qiang)。流(liu)動性(xing)(xing)強(qiang)體(ti)(ti)現在：通過發(fa)債(zhai)進行再融資(zi)、上(shang)市公司(si)進行融資(zi)、財務(wu)報表中的(de)(de)現金(jin)流(liu)多等；四是實(shi)際(ji)控(kong)(kong)制(zhi)人。房地產信(xin)(xin)托產品的(de)(de)風控(kong)(kong)措施中時常有(you)實(shi)際(ji)控(kong)(kong)制(zhi)人連帶擔保責任，可以(yi)從網上(shang)查詢其(qi)(qi)實(shi)際(ji)控(kong)(kong)制(zhi)人在行業(ye)(ye)的(de)(de)口(kou)碑及(ji)發(fa)展歷程來(lai)判(pan)斷有(you)無負面(mian)影響。
答：按(an)照REITs資金運用方式不同，REITs可以分為權益型、抵押型和混合型。（1）權益型REITs是投資者擁有房地產并對其進行經營以獲得收入，每個投資者都是股東并依其所持有的份額分享投資收益，其主要收入來源是物業租金收入以及買賣房地產獲利。權益型REITs的收益表現主要受房地產行業的經營績效影響，具有類似于股票的投資特征。（2）抵押型REITs的主要投資對象是房地產抵押貸款或抵押貸款支持證券（MBS），其收益來源主要是利息收入。（3）混合型REITs是權益型和抵押型REITs的混合體，不僅可以進行房地產權益投資，還可以從事房地產抵押貸款。目前在成熟市場中，權益類REITs是主流品種。
答：私人股(gu)(gu)(gu)權投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信托，是指信托公司將受(shou)托資(zi)(zi)(zi)金投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)于未上市企業(ye)(ye)股(gu)(gu)(gu)權、上市公司限售流通股(gu)(gu)(gu)或中(zhong)國(guo)銀保(bao)監(jian)會批(pi)準可以投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的其他股(gu)(gu)(gu)權的信托業(ye)(ye)務。在我國(guo)現有的投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)體制下，私人股(gu)(gu)(gu)權投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)信托即以信托契(qi)約設立基(ji)金，從事私人股(gu)(gu)(gu)權投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)業(ye)(ye)務（Private Equity，簡稱PE，即私募股權投資）。相較于公司制基金、合伙制基金兩種方式而言，具有機構治理靈活、激勵機制高效、避免雙重征稅等優勢。
答：信(xin)托公(gong)司(si)(si)從事私(si)人(ren)股(gu)權(quan)投資(zi)信(xin)托業務，需要(yao)有完(wan)善的公(gong)司(si)(si)治理結構、內(nei)部控制制度和風險管理制度；且需要(yao)配備與業務相適(shi)應的信(xin)托經理及相關(guan)工作人(ren)員，負責股(gu)權(quan)投資(zi)的人(ren)員達到(dao)5人以上，其中至少3人具備2年以上股權投資或相關業務經驗；還需要制定私人股權投資業務流程和風險管理制度并經公司董事會批準。
答：信(xin)(xin)托公司(si)私人(ren)股權(quan)投(tou)資(zi)業(ye)務(wu)的展業(ye)模式(shi)主要有(you)三種：一(yi)是(shi)通過信(xin)(xin)托計劃(hua)將投(tou)資(zi)者的資(zi)金(jin)直(zhi)接投(tou)資(zi)于單一(yi)的未上市(shi)企業(ye)；二(er)是(shi)采用“信托計劃+有限合伙”的模式，即信托計劃認購有限合伙企業的有限合伙（LP）份額，通過有限合伙間接投資一個或多個未上市企業；三是信托公司與合作方共同成立子公司，子公司作為普通合伙人（LP）發起設立有限合伙基金，或是子公司發行私募契約型股權基金，由子公司進行主動管理。
除了上述(shu)三(san)種(zhong)主要模式(shi)外，信托公(gong)司還可以通過投貸(dai)聯動(dong)的(de)方式(shi)開展股(gu)權投資(zi)(zi)業務(wu)，通過直接(jie)股(gu)權投資(zi)(zi)、債權投資(zi)(zi)、股(gu)債結(jie)合（產(chan)業基(ji)金）等多種(zhong)業務(wu)模式(shi)為(wei)企(qi)(qi)業融資(zi)(zi)，滿足企(qi)(qi)業生命周期(qi)不同(tong)階段的(de)融資(zi)(zi)需求。
答：私(si)人股權(quan)(quan)(quan)投(tou)資也稱(cheng)私(si)募股權(quan)(quan)(quan)投(tou)資，私(si)募股權(quan)(quan)(quan)投(tou)資具(ju)有以下特點：（1）私募股權投資的募集方式是私募。主要通過非公開方式面向少數機構投資者或個人募集。私募股權投資通常以基金方式作為資金的載體，資金來源廣泛，如富有的個人、風險基金、杠桿收購基金、戰略投資者、養老基金、保險公司等。（2）從投資方式看，PE對非上市企業多采取權益型投資方式，包括普通或者可轉換優先股以及可轉債等形式。在國外，私募股權基金的投資工具以可轉讓優先股、可轉換債券等復合證券工具為主，通過事先約定的固定分紅來保障最低的投資回報，并且在企業清算時有優先于普通股的分配權。（3）投資期限較長，一般可達3-5年或更長，屬于中長期投資，流動性差，沒有現成的市場供非上市公司的股權出讓方與購買方直接達成交易。
答：根據劃分依(yi)據的不同(tong)，家族信(xin)托(tuo)業務(wu)可進行不同(tong)的分類。（1）根據家族信托受托人的權限不同，家族信托可以分為全權信托（Discretionary Trust）和固定信托（Fixed Trust）。在全權信托模式下，受托人可以在委托人的意愿指導下自行決定信托財產的分配方式、財產的運作管理方式，受托人擁有更多的自主權，同時承擔更多的責任。在固定信托模式下，委托人對家族信托的具體設計、資產投資管理以及財產分配做了更多的約定，受托人擁有的權限相對有限。（2）根據在設立后可否撤銷，家族信托可以分為可撤銷家族信托和不可撤銷家族信托。可撤銷信托是指委托人可以隨時將信托撤銷拿回信托財產，這使可撤銷信托在選擇針對性財產和針對性受益人問題上更為靈活，但信托撤銷后信托財產將不能免于委托人的債權人的追索，并在稅務方面被視為委托人的財產。不可撤銷信托是指家族信托不能隨意撤銷，資產只能通過分配等方式轉移給受益人。一旦委托人設立了家族信托，信托財產就獨立于委托人的財產，沒有受益人的同意，委托人不得修改和撤銷家族信托。
答：家(jia)(jia)族信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)是信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)行業(ye)(ye)回(hui)歸本源的(de)重要形式，是信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)公(gong)(gong)司戰略(lve)轉型(xing)的(de)重要展業(ye)(ye)方向。信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)公(gong)(gong)司從傳統業(ye)(ye)務(wu)拓展到(dao)(dao)商業(ye)(ye)模式創新，通過(guo)股權家(jia)(jia)族信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)、保險金(jin)(jin)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)、海外(wai)家(jia)(jia)族信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)、家(jia)(jia)族慈(ci)善信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)等創新服(fu)務(wu)模式，滿足客戶的(de)多樣化(hua)需(xu)求。同(tong)時信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)公(gong)(gong)司積極拓展金(jin)(jin)融同(tong)業(ye)(ye)合(he)作，內外(wai)聯動提升客戶服(fu)務(wu)能(neng)力，從單兵作戰到(dao)(dao)構建服(fu)務(wu)生態圈。另外(wai)信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)公(gong)(gong)司積極探尋科技(ji)賦能(neng)家(jia)(jia)族信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)業(ye)(ye)務(wu)的(de)新路徑(jing)，綜合(he)提升家(jia)(jia)族信(xin)(xin)(xin)(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)服(fu)務(wu)所需(xu)的(de)系統能(neng)力和(he)金(jin)(jin)融科技(ji)能(neng)力。
答：家族(zu)信(xin)(xin)托與一般的(de)資金(jin)信(xin)(xin)托不(bu)同在于：（1）信托設立目的不同。根據《信托部關于加強規范資產管理業務過渡期內信托監管工作的通知》，家族信托需以“家庭財富的保護、傳承和管理”為主要目的。目前大部分集合信托是作為固定收益類投資產品存在的，即以取得投資回報為主要目的。（2）受益人范圍不同，根據《信托部關于加強規范資產管理業務過渡期內信托監管工作的通知》，受益人應包括委托人在內的家庭成員，但委托人不得為惟一受益人，單純以追求信托財產保值增值為主要信托目的，具有專戶理財性質和資產管理屬性的信托業務不屬于家族信托。而目前大部分的集合類資金信托為“自益信托”，即投資人與受益人必須為同一人。這就把二者很容易地區分開來。（3）認購門檻不同，“家族信托財產金額或價值不低于1000萬元”；而目前集合類信托起點大多為100萬元。（4）適用監管條例不同，資管新規出臺后，對于信托、資管業務新增了諸多限制，特別是對于多層嵌套類和投資非標類業務有了嚴格規定，信托規模也應聲縮水。但《信托部關于加強規范資產管理業務過渡期內信托監管工作的通知》明確指出：“1000萬以上的家族信托不適用資管新規”。這意味著1000萬以上的家族信托有著更廣的投資范圍和投資方式，也有助于機構向家族客戶提供更便捷的服務。
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